7.10 부동산 대책 발표 이후와 부동산증여 그리고, 부동산증여계약서 서식

안녕하세요 니∼킥입니다.

지난 7월 문 대통령은 '지금 최고의 민생 입법과제는 부동산 대책'이라며 '세계적으로 유동자금은 사상 최대로 풍부하고 금리는 사상 최저로 낮은 상황'이라고 전했습니다.

또 '부동산으로 몰리는 투기 수요를 억제하지 않고는 실수요자를 보호할 수 없다'며 '정부는 투기억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것'이라고 밝혔습니다.

이어 '다주택자에 대한 주택 보유 부담을 높이고 시세차익에 대한 양도세를 대폭 인상하겠다'며 '부동산 투기를 통해서는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다고'강조했습니다.

한편으로는 '1가구 1주택의 실거주자에 대한 부담을 완화하고 서민들과 청년 등 실수요자들의 주택구입과 주거안정을 위한 대책을 강력히 추진해 나가겠다고'했습니다.

무주택자가 첫 주택을 구입할 때 취득세가 전액 감면된다고 합니다. 1억5000만원에서 3억원 구간은 50% 감면혜택이 주어집니다.

하지만, 2주탁자 이상 다주택자는 취득세를 종전보다 12배가 뛴다고 합니다. 6억짜리 아파트를 사려면 기존에는 취득세 600만원을 내야 했지만 이제는 7200만원을 취득세로 부담을 해야 합니다.

정부의 7.10 주택보완 대책 가운데 취득세는 대상이 명확합니다.

무주택자 혜택은 강화하고 다주택자 세금은 가중시킨다는 원칙을 세웠다고 합니다. 정부는 실수요자 중심 대책이라고 합니다.

하지만 취득세 전액 감면 구간이 현실과 거리감이 있다는 지적도 나왔습니다. 서울시에서는 1억5000만원 이하 주택을 구입하는 것이 쉽지 않습니다. 50% 감면 혜택 구간도 마차가지입니다. 이미 오를대로 오른 서울시에서 3억원 이하 아파트는 품귀현상까지 빚어지는 상황입니다.

이번 7.10 대책은 다주택자나 투기목적 주택수요에 대한 세부담을 높이는 대신 생애 처음 주택을 구입하는 무주택자등 실수요자에 대해서는 내 집 마련 기회의 폭을 넓히는 내용입니다.

신혼부부에게만 허용하던 생애 첫 주택 구입시 취득세 감면 혜택을 혼인여부나 연령 제한 없이 확대한다고 합니다. 무주택자 등을 위한 특별공급 비율을 늘리고 소득 기준도 완화했습니다.

부동산 시장 안정을 위해 다주택자와 고가주택 보유자에 대한 '징벌적 과세'방안을 담는 동시에 무주택자나 1주택자 득 실수요자에게는 세제, 금유, 주택 공급 등 전반에 걸쳐 혜택을 준다는 겁니다.

하지만, 정부가 다주택자를 정조준한 7.10 부동산 대책을 발표한 후 시장의 반발 여론이 심상치않습니다. 취득세, 조압부동산세, 양도세를 파격적으로 높인데 이어 꼼수 증여를 막기 위한 증여 취득세 인상까지 거론되며 집주인들의 부담이 높아지고 있다고 합니다.

특히 임대차3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제) 시행을 앞두고 집주인들은 전세 매물을 거둬들이거나 서둘러 전셋값을 올리고 있다고 합니다.

다주택자의 보유세 부담이 늘어나면서 서울에서 전세아파트를 월세나 반전세로 돌리는 사례가 늘고 있다고 합니다. 고가 주택이 밀집한 강남, 서포, 송파 등 강남3구와 마포, 용산,  성동구(마용성)등을 중심으로 이런 움직임이 강하게 나타나고 있습니다.

정부의 7.10대책 발표이후 서울 아파트 갑이 떨어지지 않고 상승세가 이어한국감정원은 7월 13일 기준 서울의 주간 아파트 값이 0.09% 상승했다고 16일 밝혔습니다.

문제는 6.17대책 발표 전후로 상승폭이 커졌다는 점입니다. 3월부터 안정세를 보이던 전셋갑은 대책 발표가 있던 6월 셋째주부터 한 주에 0.10% 이상씩 올랐습니다. 여기에 임대차 3법의 도입이 가시권에 들어오면서 집주인들이 세금폭탄을 떠안을 수 없다며 제도 시행 전전세금을 올리거나 물건을 월세나 반전세로 돌리는 사레도 늘고 있다고 합니다.

감정원은 이번주 조사 결과는 6.17 전세대출보증 제한 조치 시행과 정부의 7.10 주택시장 안정 보완대책 영향 일부가 반영된 것이라고 설명하기도 했습니다.

다주택자에게 물리는 종부세 최고세율 3.2%에서 6%로, 보유 기간 1년 양도소득세 70%를 부담해야 하는 것과 토지거래허가구역으로 묶인 잠실동이 있는 송파구가 지난주에 이어 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다고 합니다.

한국감정원 관계자는 토지거래허가구역 지정 이후 규제지역 인근 지역으로 매수세가 몰리면서 가격이 오르고 거래가 이뤄지고 있다고 말했습니다.

또, 1가구 1주택자라도 분양권을 소유하고 있다면 경우에 따라 양도세가 부과될 수 있어 1주택자들의 불안감이 커지고 있다고 합니다.

7.10대책에서 단기보유 주택에 대한 양도세 중과세율을 분양권에도 최대 70%(1년 미만 보유)로 높였습니다. 세법을 적용할 때 분양권을 조합원 입주권같이 '주택'으로 취급하려는 신호를 보내고 있는 것 입니다.

논란이 되는 부문은 양도세 중과 시에만 분양권을 주택수에 포함했던 기존 대책과 달리 이번에 발의된 여당 의원 법안에는 양도세 비과세 요건에도 '분양권=주택'이라는 공식을 대입하고 있다는 겁니다.


문제가 되는 부분은 소득세법 제 89조 2항에 세부적으로 보면 기존 소득세법에는 1가구가 주택과 조합원 입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 적용하지 않는다고 명시돼어 있다고 합니다. 이렇게 되면 1주택 보유자가 실거주를 목적으로 분양권을 매입한 후 기존 주택을 팔려고 할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못하는 경우의 수가 생깁니다. 주택 수에 포함되는 분양권도 전 지역이 대상입니다.


이렇게 여러가지 문제점과 세금폭탄으로 인한 다주택자들은 정부의 7.10 대책을 피해 배우자나 자녀에게 '꼼수증여', '꼼수상속'하는 사례가 많다고 합니다. 정부는 이런 '꼼수증여', '꼼수상속'하는 다주택자에 취득세를 2배 물릴 전망이라고 합니다. 정부가 양도세를 중과한 정책 의도대로 주택을 처분하는 대신 증여로 쏠릴 수 있다는 우려가 제기되는데 따른 것이라고 합니다.


현재 증여 시 취득세는 기준시가에 대해 단일세율로 3.5%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 시 4.0%)를 부과한다고 합니다.


정부는 7.10 대책을 통해 1주택자가 주택을 매입하고서 2주택자가 되는 경우 부담하는 취득세율을 현행 1∼3%에서 8%, 3주택 이상은 12%로 높였습니다. 이에 따라 증여재산에 대한 취득세도 이에 준하는 수준으로 인상 할 것이란 관측이 나옵니다.


하지만, 현재 양도세 중과세율보다 낮은 증여세 최고세율을 추가로 인상하는 방식은 현재로서는 쉽지 않을 거란 관측이 많다고 합니다.


증여세 최고세율은 30억원 초과 구간에서 50%로 보유기간 1년 미만 주택 양도세(70%)보다 낮지만 가업상속, 주식 및 현금증여와 맞물려 있는 상태라고 합니다.


또 현행 증여세 체계는 증여받은 모든 재산을 증여가 이뤄진 시점의 가격으로 평가한 다음, 공제금액(배우자 6억원, 성인 자녀 5000만원)을 뺀 나머지 금액에 대해 세금을 물리기 때문에 부동산만 별도로 세율을 높이기도 쉽지는 않다고 합니다.


배우자나 부모로부터 받은 부동산을 5년이 지난 시점에서 팔 경우 최초로 취득할 당시의 가격이 아니라 증여시점의 가격을 기준으로 양도세를 낸다고 합니다.


아파트 한 채를 7억에 장만해 시가 10억일 때 증여하고 이를 6년 후에 12억에 매도하며 2억만큼의 양도차익이 발생했다고 봅니다. 그러나 5년을 채우지 못하고 팔면 이월과세 규정을 적용해 최초 취득가 기준으로 세금을 물린다고 합니다. 이월과세 적용기간을 현행 5년보다 늘릴 경우 부동산을 증여받은 뒤 더 많으 시간을 기다려야 하는 만큼 다주택자가 집을 증여할 유인이 줄어든다는 겁니다.


저도 돈이 많아 다주택자였으면 좋겠습니다. 세금이 얼마건 간에 ㅎㅎㅎ


일단 중요한 것은 전세와 대출을 빼면 얼마 남지도 않는 집을 세금으로 모두 나간다고 하면 정말 속상할 것 같습니다.


분명 정리는 해야할 것 같고..


자식이 있으면 자식에게 증여를 해주어도 정말 좋은 방법일 것 같습니다.


어차피 줄 집이라면 증여를 해서 세금폭탄을 피하는 것도 현명한 선택이지요


그럼 여기까지 입니다.


꼭 필요한 분이 계실 것 같아 부동산증여계약서를 올려봅니다.

부동산 증여계약서 1

부동산증여계약서1.hwp

0.27MB

부동산 증여계약서2

부동산 증여계약서2.hwp

0.07MB

그럼 여기까지 입니다.

감사합니다.