전세 계약 전 반드시 확인해야 할 12가지 핵심 체크리스트

안녕하세요 니~킥입니다.

 

"계약서에 도장만 찍으면 끝 아닌까요?" 

 

절대 그렇지 않습니다. 전세 계약은 목돈이 오가는 중대한 계약입니다. 눈에 보이지 않는 권리, 등기부등본, 보증금 보호 여부 등 꼼꼼하게 확인하지 않으면 전세사기나 보증금 미반환 등 막대한 피해로 이어질 수 있습니다. 그래서 준비했습니다. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트 12가지! 처음 전세를 계약하는 분은 물론, 재계약하거나 집을 옮기는 분들도 꼭 한 번쯤 확인해 보시길 추천드립니다. 

 

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전세 계약 전 반드시 확인해야 할 12가지 핵심 체크리스트

전세계약 핵심 체크리스트

 

전세 계약 전 체크사항

① 주택상태

- 불법·무허가 주택여부 확인

- 임대인에게 하자보수 요청

 

② 적정 전세가율

- 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지

 

③ 선순위 권리관계

- 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지

 

④ 임대인의 세금체납여부 확인

- 보증금 돌려받지 못할 위험 예방

 

전세체결 시(당일) 체크사항

① 임대인(대리인) 신분

- 계약자 본인여부 확인

 

② 공인중개사 정상영업 여부

- 적법한 중개로 위험계약 체결 방지

 

③ 주택임대차 표준계약서 활용

- 권리보장 특약 명시

 

④ 권리관계 재확인

- 근저당 등 권리관계 확인

 

전세 계약 후 유의사항

① 임대차 신고

- 법적의무(부동산거래신고법 제6조의2, 계약 후 30일 이내)

- 확정일자 자동부여 

 

잔금 및 이사 후 체크사항

① 권리관계 재확인

- 계약체결 후 권리변동사항 확인

 

② 전입신고

- 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내)

- 대항력 확보

 

③ 전세보증금 반환보증 가입

- 보증금 미반환 위험 해소

 

계약 체결 전 유의사항

 

1) 무허가·불법 건축물 여부 확인

- 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.

→ 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법·건축물 여부를 확인하세요

 

2) 적정 시세 확인

- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심하세요

→ 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.

 

3) 선순위 관리관계 확인

- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.

→ 등기부등본 확인등기소, www.iros.go.kr) 을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인하세요

→ 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요

 

4) 임대인의 세금 체납여부 확인

- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.

→ 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(임대인 동의 필요)

→ 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.('23.4월부터)

 

 

계약 체결 시 유의사항

 

1) 임대인(대리인) 신분 확인

- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

→ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.

 

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

→ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.

→ 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 확인하세요.

 

3) 주택임대차표준계약서 사용

- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

→ 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.

→ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하세요.

 

계약 체결 후 유의사항

 

1) 주택임대차 신고

- 부동산거래신고법 제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

→ 주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

 

잔금 지급 시 유의사항

1) 권리관계 변동 확인

- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

→ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

 

이사 후 유의사항

1) 전입신고

- 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

→ 주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고

 

2) 전세보증금 반환보증 가입

- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

→ 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.

 

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전세계약 유의사항 체크리스트 문서로 다운받기

전세계약 유의사항 리플렛.pdf

1.16MB

 

부동산임대차계약서 서식 다운받기 ↓

전세계약서.hwp

0.02MB

 

전세 계약 전 필수 확인 사항

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자료 = 국토교통부

 

 

 

전세 계약은 감이 아닌 정보와 체크리스트로 접근해야 합니다. 계약서를 쓰기 전에 조금 더 신중히, 부동산 중개사 말만 믿지 말고 스스로 권리 관계를 확인하는 습관이 필요합니다. "미리 체크한 사람은 안전하고, 그렇지 않은 사람은 후회합니다." 이번 전세 계약, 위 12가지 항목만 정확히 확인해도 보증금 시기, 분쟁, 분실 걱정 없이 더 안전하게 계약할 수 있습니다. 오늘 알아본 내용을 통해 다음 집 구할 때 꼭 도움이 되시길 바랍니다. 그럼 여기까지입니다.

감사합니다.