등기부등본 보는법(표제부·갑구·을구 확인사항 및 열람·발급방법)

안녕하세요 니~킥입니다.

오늘은 등기부등본 보는 법(표제부·갑구·을구 확인사항 및 열람·발급방법)에 대해 알아보겠습니다.

 

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등기부등본 보는법(표제부·갑구·을구 확인사항 및 열람·발급방법)

부동산 거래, 저세 계약할 때 '등기부등본' 확인하셨나요?

 

등기부등본의 정식 명칭은 '등기사항전부증명서'라고 합니다. 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계까지 '등기사항'을 전부 확인할 수 있는 공적 증명서입니다.

 

전세 계약을 처음 해보는 분에게는 너무 어려운 문서처럼 느껴질 수 있습니다. 등기부등본은 누구나 쉽게 열람하고, 발급받을 수 있는 문서이며, 전세계약 시 꼭 확인해야 하는 필수 서류입니다.

 

전세계약 전 필수 확인 사항은?

전세 계약 전 필수 확인 사항

전세 계약 전 필수 확인 사항

 

물론 전세 계약 시에 공인중개사가 주소, 임대인, 근저당 설정 등을 확인해 주긴 하지만, 직접 볼 줄 알아야 더 정확하게 확인하고, 피해를 보는 일이 줄어들 것입니다. 지금부터 등기부등본 보는 방법과 열람 및 발급 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

등기부등본 보는 법

1) 표제부 : 건물의 표시

먼저 표제부에서는 부동산의 기본 정보를 보여줍니다. 건물 주소와 이름, 구조와 면적 등이 기재되어 있으며, 전유부분에 대해서도 확인할 수 있습니다.

 

※ 전유부분 : 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분 소유권의 대상이 되는 부분. 통상 전유부분의 건물 면적을 전용면적이라고 함.

 

표제부에서는 기재된 내용이 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다. 건물의 주소가 임대차계약서에 기재된 주소와 일치해야 합니다. 주소가 잘못되면 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 특히, 아파트의 경우 동, 호수가 헷갈릴 수 있으니 재차 확인하는 것이 좋습니다.

 

건축물 용도가 주거용으로 되어 있나요? 근린생활시설로 기재되어 있다면, 주거용 건물이 아니므로 전세자금 대출에 제한받을 수 있습니다.

 

전유부분 건물표시의 면적이 전세 임대차계약서 상의 면적과 동일해야 합니다.

 

또한, 대지권과 대지권의 '별도 등기' 여부도 살펴봅니다. 대지권이란 땅에 대해 가지는 권리를 의미합니다. 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있습니다. 대지권에 별도 등기가 있다면 '토지 등기부등본'을 통해 토지에 설정된 권리를 따로 확인해야 합니다.

 

대지권 별도 등기가 없더라도 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합건물이 아닌 집이라면 '토지 등기부등본'을 별도로 확인하도록 합니다. 아파트, 오피스텔과 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에서 토지, 건물을 함께 확인할 수 있지만, 집합건물이 아닌 경우엔 개별 열람이 필요합니다.

 

2) 갑구 : 소유권에 관한 사항 확인하기

등기부등본 '갑구'에서는 건물의 소유자가 누구인지, 처음 등기한 날짜부터 어떤 이유로 누구를 거쳐 지금의 임대인에게 소유권이 왔는지 확인할 수 있습니다.

 

'등기목적'에서 '소유권보존'은 건물을 처음 등기한 날짜로 언제부터 건물이 사용되었는지 알 수 있습니다.

 

갑구 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인입니다. 권리자 및 기타 사항에서 현재 소유자의 인적 사항(이름, 주민번호, 거주지)이 계약서와 일치하는지 꼼꼼하게 확인합니다.

 

등기목적에 압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등이 있는지 확인합니다. 이는 소유권을 제한하고 있는 경우입니다.

 

'신탁'은 계약이 무효가 될 수 있는 부분이므로 매우 주의해야 합니다. 임대인이 신탁회사에 건물 소유권을 이전하는 형태로 담보를 제공했다면, 임대인에게 권한이 없습니다. 따라서 신탁회사 동의 없이 임대인과 체결한 계약은 무효 처리됩니다. 신탁원부를 확인하여 권리관계와 특약사항을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 신탁회사가 임대차계약에 동의했어도 강제 집행이 이뤄지는 경우, 순위에서 밀리게 됩니다.

 

신탁 외에도 소유권을 제한하고 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력이 사라질 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

3) 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 확인하기

'을구'는 저당권 등 해당 건물에 얽혀 있는 권리와 채무 정보를 확인하는 표입니다. 이 건물에 빚이 얼마나 있는지, '전세권'이 설정되어 있진 않은지 등을 살펴볼 수 있습니다.

 

은행에 집을 담보로 돈을 빌렸다면 등기부등본 을구에 저당권(근저당권) 기록이 남습니다. 임대인이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 만약 은행의 근저당권 설정 시일이 나의 전세 계약일보다 앞서 있다면 나보다 은행이 먼저 돈을 받게 됩니다.

 

채권최고액은 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 금액을 뜻하는데, 통상 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 나중에 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다고 합니다.

 

이렇듯 등기부등본 을구에서는 임대인 빚의 규모, 나보다 우선 하는 빚이 얼마나 많은지를 확인해야 합니다. 또한 근저당권 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세(매매가)의 80%가 넘지 않는 것이 좋습니다. 일반적으로 전세가율이 80% 이상 되면 깡통주택 위험이 크다고 간주합니다.

 

앞서 말한 '전세권'은 앞으로 퇴실할 세입자가 설정했을 수도 있고, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기해 놓은 것일 수 있습니다. 전자는 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 명시하여 계약할 수도 있지만, 후자라면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

 

등기부등본 열람 시기

이처럼 등기부등본에서는 건물의 소유주(임대인), 건물을 담보로 한 빚의 규모, 이전에 보증금을 돌려주지 못한 정보까지 확인할 수 있는 매우 중요한 서류입니다. 등기부등본은 계약하기 전 반드시 확인해야 합니다.

 

입주하기 전, 임대인이 임차인과 계약한 집으로 담보를 걸거나 매매하는 안 좋은 상황에 대비하여 잔금을 치르기 전에도 한 번 더, 등기부등본을 열람 및 발급할 것을 권장합니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 방법

'대법원 인터넷등기소(PC, 모바일)'에서 등기부 등본 열람(700원) 및 발급(2,000원)이 가능하며, 세무서나 구청에 설치된 무인민원발급기에서도 발급(1,000원) 받을 수 있습니다.

 

무인민원발급기는 운영시간이 저마다 다르므로 방문할 곳의 운영 시간을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 또한 주민센터에 비치된 무인민원발급기에서는 등기부등본 발급을 제공하지 않으니 주의해야 합니다.

 

등기부등본 열람 및 발급 시에는 전부와 일부를 선택할 수 있는데, 모든 등기 내용을 확인할 수 있도록 '전부'를 선택하고 말소사항을 포함하는 것이 좋습니다. 말소사항 포함으로 열람하면 과거 이력도 확인할 수 있기 때문입니다.

 

'안심전세 앱'에서도 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 1회 열람 시 2년 6개월 동안의 변동 사항을 자동으로 알려주는 등기 변동 알림 서비스도 제공합니다.

 

인터넷등기소 바로가기

인터넷등기소 (iros.go.kr)

인터넷등기소

 

무인민원발급기 위치 검색하기

무인민원발급안내 (gov.kr)

무인민원발급안내

 

안전한 전세 계약을 도와주는 안심전세 앱

국토교통부 : 네이버 블로그 (naver.com)

안전한 전세 계약일까? 안심 전세 App 2.0으로 확인하기

 

자료 = 국토교통부

 

 

 

 

 

그럼 여기까지 등기부등본 보는법(표제부·갑구·을구 확인사항 및 열람·발급방법)에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.