전세 계약 전 필수 확인 사항

안녕하세요 니~킥입니다.

오늘은 전세 계약 전 필수 확인 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

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전세 계약 전 필수 확인 사항

첫 번째,

주택 시세 확인하기

전세 계약하기 전 확인해야 할 첫 번째 사항으로는 바로 주택시세를 확인하는 것입니다. 보증금이 주택 시세의 80% 이상으로 과도하다면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높은 일명 '깡통전세'로 주택 시세를 확인해 전세사기 위험성을 진단해야 합니다.

 

깡통전세에 대해 좀 더 자세히 알아보기 ▼

부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어

부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어

 

두 번째,

주택 상태 확인하기

두 번째로 확인할 내용은 바로 주택 상태를 확인하는 것입니다. 집 외·내부의 하자가 없는지를 확인하는 것도 중요하지만 근저당권 등 선순위 권리가 있거나, 임대인이 세금을 많이 체납한 경우 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 등기부등본과 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다.

등기부 등본	- 근저당권이 과도하지 않은지 확인하기(주택가격의 60% 이상)
건축물 대장	- 대장 상단에 위반건축물 표시 여부 확인 - 근린생활시설은 주거 불가로 주거용 건물인지 확인하기 - 건물 동호수가 건축물대장과 일치하는지 확인하기

 

세 번째,

임대인 정보 확인하기

주택의 상태와 함께 주택을 소유하고 있는 임대인의 정보를 확인하는 것 또한 중요합니다. 보증사고 이력 및 보증 가입 금지 여부, 세금 체납 이력이 있는지 등 집주인에 대한 정보 확인을 통해 전세사기 위험도를 판단해야 합니다.

 

네 번째,

등기부등본 확인하기

✔ 표제부 : 계약하려는 집의 주소와 등기부등본의 주소가 일치하는지 확인

✔ 갑구 : 계약하려는 집의 주인과 실제 소유권자가 일치하는지 확인

✔ 을구 : 근저당이 설정되어 있는지 확인

 

전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 등기부등본! 등기부등본은 부동산에 관한 관리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부입니다. 등기부등본은 부동산에 대한 일반 현황을 담은 표제부, 소유권에 관한 권리를 확인하는 갑구, 소유권 외 권리를 확인하는 을구 이렇게 세 단계로 구성되어 있습니다. 주소, 소유자, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류이니 필수로 확인해야 합니다.

 

등기부등본의 권리순위관계 확인하기

권리순위관계를 확인하기 위해서는 등기부등본의 을구를 확인하는 것이 중요합니다. 을구에서는 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 을구의 순위 번호에 따라 해당 부동산에 대한 권리 순위가 기록되어 있으며 등기 순서는 갑구/을구, 또는 을구/을구 등기끼리 순위 번호에 의해 결정됩니다. 특별한 사정이 없는 한 선순위의 권리를 우선으로 보호하므로 권리순위관계를 꼭 살펴보는 것이 좋습니다.

소유권 외 권리	채권최고액	근저당권
- 근저당권, 전세권 표시 - 말소사항 포함 발급 시 과거 이력도 제공	- 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대금액	채무자 = 임대인 근저당권자 = 금융기관

소유권 외 권리인 '전세권'은 전세금을 지급한 뒤, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용하고 그 부동산 전부에 대해 타 권리자보다 전세금을 우선변제받을 권리를 뜻합니다.

 

즉, 전세금을 지급한 사람은 전세권자가 되며, 그에 따라 부동산을 사용하거나 임대할 수 있게 됩니다. 만약 을구에 전세권이 설정돼 있다면 과거 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 등기해 놓은 것은 아닌지 확인할 필요가 있습니다.

 

주택과 임대인도 중요하지만 안전한 중개사무소인지 확인하기

주택 상태와 악성 임대인 여부 등을 확인하는 것도 중요하지만 임대인과 주택을 연결해 주는 중개사무소가 안전한 곳인지 체크하는 것도 중요합니다. 「공인중개사법」 제17조 및  「공인중개사법 시행규칙」 별지 제3호·제6호에 따르면 중개사무소에는 ①중개사무소 등록증 ②공인중개사 자격증 ③사업자 등록증을 필수로 보유하고 있어야 합니다. 이 3가지 정보를 확인하여 적법하게 등록된 중개사무소인지를 확인하고 계약을 체결해야 합니다. 계약을 체결하고자 하는 중개사무소가 위 정보를 모두 등록했는지는 국가공간정보포털에서 확인할 수 있습니다.

자료 = 국토교통부

국가공간정보포털 홈페이지 바로가기

국가공간정보포털 (nsdi.go.kr)

국가공간정보포털

 

부동산 계약 전 알아두면 좋은 것 

중개수수료 적절한가?

부동산 거래 시 대가로 중개사에게 일정 요율의 중개보수료를 지불합니다. 그렇다면 중개보수료는 얼마를 지불해야 할까요?

 

「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 따르면 임대인에게 받을 수 있는 중개보수 금액의 한도는 5천만원 미만의 임대차 거래일 경우, 상한 요율 1천 분의 5 및 20만 원의 한도액으로 규정되어 있습니다. 이의 구체적인 금액은 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개인공인중개사가 서로 협의하여 결정해야 합니다.

 

전세계약 체결기간은?

전세 계약 체결기간은 임대 기간을 정하지 않은 경우 2년으로 보고 있으며 2년 미만으로 계약을 체결한 경우에도 임차인은 임대인에게 임대 기간을 2년으로 주장할 수 있다고 합니다. 예로 설명하면 임대인 A와 임차인 B는 임대 기간을 1년으로 계약을 체결했는데, 1년 후 B는 A에게 1년가 더 거주하겠다고 주장하여 총 2년간 거주하였습니다. 이때 임대인 A는 B의 주장을 거부할 수 없다고 합니다.

 

안심전세app 활용하기

자료 = 국토교통부

전세 계약 전 확인해야 할 필수사항인 '임대인 정보 확인' 계속되는 전세사기를 방지하기 위한 대국민 서비스 <안심전세app>으로 임대인 정보를 손쉽게 확인할 수 있습니다.

 

믿을 수 있는 집주인인지 확인하여 전세사기 가능성이 높은 매물인지 체크할 수 있다고 합니다.

자료 = 국토교통부

집주인의 세금·체납 문제, 보증사고 이력, 악성 임대인 등록 여부 등 집주인에 대한 사전 정보를 확인할 수 있어 전세 위험으로부터 예방할 수 있다고 합니다. 추후 최종 3.0 버전에서는 임대인 동의 없이도 직접 집주인의 정보를 확인할 수 있게 된다고 하니 집주인에게 정보 제공을 요청하기 난처했던 상황도 극복할 수 있게 될 것입니다.

 

뿐만 아니라 <안심전세app>은 정확한 시세정보를 제공하는 것은 물론 계약 전 근저당, 전세보증금 등 정보 입력을 통해 셀프 테스트를 진행하여 안전 매물 여부를 진단받을 수 있으니 전세 계약 전 꼭 한번 살펴보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

자료 = 국토교통부

 

 

 

 

 

그럼 여기까지 전세 계약 전 필수 확인 사항에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.