부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어

안녕하세요 니~킥입니다.

오늘은 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

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부동산 계약시 꼭 알아야 할 부동산 용어

지난해 접수된 전세피해지원센터 상담사례 분석 결과 전세 사기 피해자 10명 중 7명은 20~30대 청년층으로 피해 임차인 절반 이상을 차지한다고 합니다. 부동산 거래 경험이 많지 않은 신혼부부, 청년층 등 사회 초년생에게 부동산 정보는 늘 낯설고 어렵기만 합니다.

 

전세사기 피해가 청년층에 집중되어 있는 만큼 전세 계약에 필요한 주의사항을 숙지해야 하지만 부동산 계약이 익숙하지 않은 2030 세대는 놓치는 부분이 발생하기도 합니다. 피해 없는 전세 계약을 위해 전세 계약 전부터 계약 후까지 꼼꼼하게 챙겨야 할 내용들이 많습니다. 전세사기 예방을 위해 가장 먼저 알고 있어야 할 부동산 용어를 알아보겠습니다.

 

빈 깡통처럼 비어있는 '깡통전세'와 역전세

'전세사기'를 키워드로 했을 때 자주 나타나는 '깡통전세'와 '역전세' 많이 들어보셨을 것입니다. 깡통전세는 모르고 당하면 무서운 피해이기에 이제는 꼭 확인해야 할 부분입니다.

 

깡통전세란 담보 대출과 전세 보증금이 매매기를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다. 집주인의 주택 담보대출과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 80% 이상인 경우가 이에 해당됩니다.

 

깡통전세 생기는 이유

대부분 깡통전세는 통상 부채 비율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세로 분류됩니다. 깡통전세는 주로 시세 확인이 어려운 빌라 전세 계약에서 빈번하게 발생합니다. 깡통전세의 원인으로는 집값 하락을 이유로 꼽습니다. 집값 상승을 기대하여 초기 자본 없이 갭투자를 통해 집을 구매했지만 주택시장 침체로 인해 주택 가격이 하락하면서 주택 구매자는 집값 하락의 부담을 지게 되고 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우가 발생합니다.

 

갭투자 : 집값과 전셋값의 차이가 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식

 

깡통전세의 위험성

새로운 물량 증가로 전세 수요가 감소하면서 세입자를 구하기 어려운 상황을 예로 들겠습니다. A가 전세금 3억에 집을 계약하고 2년 뒤 계약이 끝난 시점에 부동산 시장 악화로 전셋값 시세가 2억 원으로 떨어졌다고 가정할 경우, 다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만 다음 세입자는 현재 시세인 2억 원으로 계약하여 남은 임대인이 메꾸게 됩니다.

 

하지만 임대인은 갭투자를 통해 여윳돈 없이 집을 구매했기에 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생됩니다. 이로 인해 깡통전세 세입자들의 피해가 늘게 되는 것입니다.

 

역전세

역전세는 전세 재계약시 전세가 하락으로 임차인에게 돌려줘야 할 돈이 과거 전세금 보다 많은 경우를 뜻합니다. 예를 들어 기존 전세금 3억 원에서 현재 전세가가 2.5억 원으로 떨어질 경우 집주인은 임차인에게 차액 5천만 원을 돌려줘야 하는데 갑작스러운 전셋값 하락으로 임차인은 전세 계약금을 온전히 돌려받지 못한 상황이 발생됩니다.

 

깡통전세를 피하기 위한 첫걸음 '근저당'

깡통전세를 피하기 위해 알아두면 좋은 용어, 바로 근저당입니다. 이름만으로도 무거운 느낌이 드는 근저당, 근저당이란 무엇일까요?

 

근저당은 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 자신의 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 뜻합니다. 근저당 설정 여부는 임차인에게도 매우 중요한 내용입니다. 전세 계약 전, 등기부등본을 통해 매물에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 그렇다면 근저당 비율이 높은 집은 왜 위험할까요?

 

근저당이 설정되어 있는 집을 예로 들겠습니다. 부동산 매매가격이 2억 원인 아파트를 전세금 1억 5천만 원으로 계약하고 이 아파트에는 부동산 융자가 1억 2천만 원이 있다고 가정하겠습니다. 그런데 해당 집이 경매에 넘어갔고 이때 1억 8천만 원에 낙찰되었을 경우 계약 전, 이미 1억 2천만 원이라는 대출이 존재했기 때문에 근저당권 우선순위로 인해 전세 보증금 또는 월세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

대출 없이 집

실질적으로 대출이 없는 집을 찾기는 힘듭니다. 또한 근저당이 있다고 해서 무조건 전세사기로부터 노출된 것은 아닙니다. 여기서 중요한 것은 '근저당 비율'입니다. 근저당 비율이 나의 보증금과 합쳤을 때 100%가 되면 안 됩니다. 특히 빌라, 단독주택 등 시세 확인이 정확하지 않은 곳은 60%를 넘기지 않는 것이 좋겠습니다.

임대인이 설정하는 근저당의 권리 발생	당일 발생
임차인의 우선 변제권/대항력 권리 발생	명일 (다음 날 발생)

이사 후 전입신고를 마친 날 임대인이 근저당을 설정할 경우 해당 근저당의 권리는 당일부터 발생하기에 내 보증금의 경우 임대인의 근저당보다 권리 순위에서 밀리게 됩니다. 이 상황에서 추후 혹여나 건물이 경매로 넘어간다면 내 보증금은 후순위가 되는 상황이 발생되는 것입니다. 이러한 경우를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약사항을 넣어 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

카드뉴스로 알아보는 그 외 알아두면 좋은 부동산 기초용어

임차는 B는 임대차계약 체결 후 정부24사이트에서 전입사고를 하고, 인터넷등기소에서 확정일자를 받았습니다.

 

 

전입신고를 하고, 확정일자도 받아 놓은 임차인 B는 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하였으며, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받았습니다.

 

임차인 B가 거주하던 주택이 경매에 넘어갔으나, 소액임차인 최우선 변제권 요건을 충족하여 선순위권리자였던 채권자와 임대인의 체납 세금보다 먼저 보증금을 돌려받았습니다.

 

자료 = 국토교통부

 

 

 

 

그럼 여기까지 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 부동산 용어에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.