다주택 양도세, 종부세, 비과세 혜택 알아보기

안녕하세요 니~킥입니다.

최근 다주택 양도세와 비과세 혜택 등 관심이 뜨겁습니다. 왜냐하면 최근 종합부동산세법 개정안을 발표하면서 기존 다주택 보유자들의 매물이 오는 6월 1일 이전에 쏟아질에 대한 관심과 어떻게 하면 비과세 혜택을 받을지에 대한 관심을 보이기 때문입니다.

그래서 오늘은 최근 쏟아지는 다주택 종부세, 양도세 등 비과세 혜택의 소식을 정리해보려고 합니다ㅏ.

예전에는 2주택 보유자가 집을 팔 경우 양도 차익의 50%, 3주택자 이상 보유자가 집을 팔 경우 양도 차익의 60%를 세금으로 부과하는 제도가 있었지만, 2014년 1월 1일 폐지되었습니다.

또, 다주택자의 양도세 중과를 일시적으로 완화한다는 이야기도 있었습니다.

그래서, 다주택자가 10년이상 보유하고 있는 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우에는 장기보유특별공제와 함께 일반세율이 적용된다고 했다고 합니다.

2개의 주택 모두 10년 이상 보유한 조정대상지역에 해당하는 경우이므로 2020.6.30.일 까지 양도하는 경우에는 중과세율이 아닌 일반누진세율이 적용되고 보유기간에 따른 장기보유특별공제도 적용받을 수가 있었습니다.

​그리하여 어느 주택을 양도하든지 양도차익이 적은 주택을 이번 6.30일까지 양도하고나서, 남은 주택은 내년에 양도하더라도  2년 이상 지난 후에 양도하여 1가구1주택으로서 양도소득세를 비과세받는게 가장 절세를 할 수 있다고 합니다.

또, 임대사업자 거주주택 비과세 혜택 시행일인 2019년 2월 12일은 거주하고 있는 주택 또는 그 전에 계약금을 지급한 주택은  종전 규정에 따라 회수 제한없이 비과세를 받을 수 있었습니다. 그러나  시행일 이후 취득하는 주택은 그 전에 거주주택 비과세를 받은 사실이 있으면 추가로 비과세를 받을 수 없습니다.

그리고, 2021년 올해 취득한 분양권은 보유 주택 수에 포함돼 다주택자로 분류되지만, 3년 이내에 기존 주택을 판다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

기획재정부가 지난 1월 6일  ‘2020년 세법 개정 후속 시행령 개정안’을 발표했습니다.

올해부터 적용되는 세법 개정안에 따르면, 올해 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 입주권처럼 보유 주택 수에 포함된다고 합니다.

다만, 세법 시행령 개정안에 따라 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 1주택자 요건도 ‘1주택 1입주권’과 동일하게 적용된다고 합니다.

즉, 1주택 1가구가 기존 주택을 취득하고 1년 이상이 지나 분양권을 취득한 후 3년 이내 기존 주택을 판다면 양도세를 부과할 때 1주택자로 간주된다고 합니다.

만약 아파트 건설에 차질 등이 생겨 3년 내 기존 주택을 팔지 못하는 경우 신축 주택 완공 뒤 2년 내 해당 주택으로 세대원 전원이 이사하고 1년 이상 거주하며 완공 후 2년 이내에 기존 주택을 팔면 1주택자로 인정된다고 합니다.

또 상속이나 혼인, 합가 등으로 1주택 1분양권이 된 경우에도 양도세 비과세 특례를 받을 수 있다고 합니다.

그리고, 취학이나 근무를 위해 다른 시·군이나 수도권 밖 주택을 취득해 ‘1주택 1분양권’이 된 경우에도 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과가 적용되지 않는다고 합니다.


공익법인과 재건축·재개발 사업시행자 및 주택조합 등 일부 법인의 종합부동산세 부담이 줄어든다는 겁니다.

이번 시행령 개정안엔 법인의 종부세 단일 최고세율 부과에 대한 예외규정이 담겨있습니다.

개정된 종부세법에 따라 주택을 보유한 법인에 대해선 기본적으로 단일 최고세율(3%·6%)을 적용하지만, 공공주택사업자와 공익법인, 건설임대주택사업자, 재건축·재개발 사업시행자 및 주택조합에 대해선 개인과 같은 일반 누진세율을 적용하기로 했다고 합니다.

이들 법인은 투기가 아닌 사업 목적상 다주택을 보유할 수밖에 없는 구조란 이유라고 합니다. 이에 따라 공익법인 등은 2주택 이하엔 0.6∼3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택엔 1.2∼6.0%인 일반 종부세 누진세율을 적용받는다고 합니다.


임재현 기획재정부 세제실장은  ‘2020년 세법 개정 후속 시행령 개정안’ 브리핑에서 '지난 정기국회 부대 의견으로 상속세 개선 방안 검토 요청이 있었고, 올해 연구용역을 하게 돼 있다'고 밝혔습니다.

임 실장은 “상속세가 너무 높다는 의견도 있고, 반대로 우리 사회의 소득분배 수준이나 자산 불평등 정도를 감안할 때 상속세율 인하는 조세개혁 차원에서 후퇴라고 생각하는 사람도 있다”고 말했다고 합니다.

그러면서 “상속세율 인하에 대해서는 많은 국민의 공감대 형성이 전제돼야 가능하다고 본다”고 강조했으며, 재계에서 상속세 인하에 강한 기대감이 있지만, 향후 실제로 낮아질지는 불투명하다는 뜻이라고 합니다.

가장 큰 변수는 올해 4월로 예정된 서울시장·부산시장 등 보궐선거와 내년 3월로 예정된 대통령 선거라고 합니다. 세종 관가(官街)에서는 '선거를 앞두고 정치권의 기류가 어떻게 움직이느냐에 따라 상속세 세율 변동의 방향이 결정될 것'이라는 얘기가 나왔다고 합니다.

그리고, 2021년 1월 8일 정부는 부동산 세제와 관련하여 아래와 같이 발표했습니다.

그리고, 정부는 '현재 부동산 양도소득세 완화나 유예는 검토하고 있지 않다'라면서 '올해 6월1일부터 양도세와 종합부동산세가 크게 늘기 때문에 다주택자 매물이 시장에 많이 나올 것으로 기대한다'고 내다봤다고 합니다.

2021년 1월 18일 오후 정부세종청사에서 기획재정부, 국토교통부, 서울시 금융감독원 등 유관부처가 참석한 '부동산 합동 브리핑'을 열고 부동산 세제와 관련한 질문에 이같이 답했다고 합니다.

정부는 '6월1일부터 종부세와 양도세가 다주택자에게 중과되는 정책을 시행한다'면서 '정책의 일관성이나 신뢰성을 감안할 때 예고된 바로, 정책을 차질없이 시행하는 것이 중요하다고 본다'고 밝혔습니다.

또, 기재부는 '이미 마련한 세제 강화 등 정책 패키지를 엄정하게 집행하고 관련 조세제도를 면밀히 검토할 것'이라고 확인했다고 합니다. 

이는 2021년 6월 1일 자로 시행되는 종부세율 인상과 다주택자·2년 미만 단기보유자에 대한 양도세 강화 등 기존에 마련한 세법 개정을 그대로 이행하겠다는 의미입니다. 

정부는 지난해 6·17, 7·10 대책 등을 통해 취득·보유·처분 전 단계별 세 부담을 강화한 바 있었습니다. 이중 종부세율 인상(다주택자 0.6~3.2%→1.2~6.0%)은 올해 6월1일부터 시행된다고 합니다.

조정대상지역 내 다주택자에 대해 양도세 중과세율을 10~20%포인트에서 20~30%포인트로, 2년 미만 보유 주택 및 조합원입주권·분양권에 대한 양도세율을 60~70%로 각각 올리는 조치도 올해 6월 1일 부터 시작이 됩니다.

임재현 기재부 세제실장은 이날 브리핑에서 '정책 일관성과 신뢰성을 감안할 때 예고한 대로 정책을 시행하는 것이 중요하다'면서 '양도세 중과 완화나 유예는 검토하지 않고 있다'고 말했다고 합니다. 이어 '6월 1일 중과 제도 시행(중과세율 인상)이 다가올수록 다주택자의 매물이 많이 출회될 것'이라고 예상했다고 합니다. 

이재명 경기도지사가 다주택 임대사업자의 종합부동산세 합산배제(일정 요건 충족 시 종부세 부과 제외)에 대해 공개적으로 문제를 제기한 데 대해 임 실장은 '주택임대사업자에게 종부세 합산배제 등 혜택을 주는 대신 연간 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하고 10년간 의무임대해야하는 규정을 적용하고 있다'면서 '종부세 면제만 폐지하고 이런 부분을 그대로 두면 임대사업자 제도의 실효성이 크게 저하되는 만큼 비과세 축소는 이런 문제와 함께 검토돼야 한다'고 설명했다고 합니다.

홍남기 경제부총리는 지난 15일 열린 첫 부동산 시장 관계장관회의에서 다주택자와 관련해 '종부세와 양도세 강화 시행 시기를 올해 6월 1일로 설정해 그 이전까지 중과 부담을 피해 주택을 매각하도록 유도한 바 있다'고 있다고 말했습니다.

또,  '이제 그 시행일이 4개월 남짓 남았다'며 '이에 따른 다주택자 등의 매물 출회를 기대하면서 매물 동향을 각별히 모니터링 중'이라고 설명했다고 합니다.

대통령 신년 기자회견에서 정부가 설 전에 발표할 대책 가운데 전세물량을 빠르게 늘릴 대책이 포함된다고 했다고 합니다.  즉, 전세시장을 안정시키기 위해서는 주택공급이 많이 확대돼야 한다며, 정부는 최근 선호도 높은 '아파트'를 위주로 전세가가 상승한 점을 바탕으로 아파트, 또는 아파트에 준하는, 아파트에 못지 않은 수준의 양질의 주거공간을 확보하는 데 향후 대책의 초점을 맞출 예정이라고 합니다.

또한 분양주택만 아니라 공공자가, 공공임대주택과 같이 서민들이 부담 가능한 주택을 많이 만들어 공급하는 내용을 포함하겠다고 합니다.

정부가 현 부동산 시장을 긍정 평가하면서 주요 근거로 '전월세 갱신율 증가' 지표를 제시하고 있었습니다. 이 지표는 기존 임차인의 주거는 안정되더라도 새로 집을 빌려야는 임차인의 부담은 반영하지 못한다는 지적이 있었는데, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 도입된 지 6개월 정도 지났고, 제도가 도입된 이후 기존의 임차인 갱신율이 70%를 넘어서고 있다고 전하고 있습니다. 

그리고, 오늘 1월 19일정부가 40년 만기의 초장의 모기지(주택담보대출)도입을 추진하고 있다고 합니다. 월세살이에 지친 청년들이 40년 만기의 정택 대출을 받아 주택을 구입한 뒤 월세 수준의 돈으로 원금과 이자를 조금씩 갚아나가는 구조라고 합니다. 물론 여건이 되면 조기상환도 가능하다고 합니다.

그럼 여기까지 부동산 세법 종부세, 양도세 등 비과세 혜택에 관련 뉴스를 모아보았습니다.

감사합니다.