안녕하세요 니~킥입니다.
오늘은 홈택스를 이용한 주택임대 총수입금액 2천만 원 이하 분리과세 주택임대소득과 종합과세 대상 소득이 있는 경우 종합소득세 전자신고 요령을 알아보겠습니다.
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주택임대소득 분리과세+타소득 신고방법
※ 주의사항
각 화면별로 [등록하기] 버튼이 있는 경우에는 해당 내용을 입력 후 필히 [등록하기] 버튼을 클릭 후 [저장 후 다음이동] 버튼을 클릭하여야 오류가 발생하지 않습니다.
1. 종합소득세 신고하기 위한 로그인 화면가기
<국세청 홈택스 바로가기>
먼저 홈택스 로그인을 통하여 종합소득세 신고 화면으로 접속합니다. 회원 가입이 되어 있는 경우에는 인증서 또는 아이디로 로그인할 수 있습니다.
사업장현황신고 내역 또는 신고도움 자료를 조회하기 위해서는 인증서 등을 이용하여 본인 인증을 하여야 하며 아이디 또는 비회원 로그인을 하는 경우에도 본인 인증을 하여야 조회가 가능합니다.
2. 종합소득세 신고화면으로 이동하여 일반신고의 「정기신고」 클릭하기
로그인 후 종합소득세 신고화면으로 이동하여 일반신고의 「정기신고」를 클릭합니다.
3. 우측 상단의 「신고도움 서비스」를 클릭하여 세무서·지자체 임대사업자 등록 현황 등 종합소득세 신고에 필요 자료 조회
기본사항 입력화면입니다. 우측 상단의 「신고도움 서비스」를 클릭하면 세무서·지자체 임대사업자 등록 현황 등 종합소득세 신고에 필요한 다양한 자료를 조회할 수 있습니다.
4. 주소지 전화와 사업장 전호, 휴대전하 중 하나는 반드시 입력
주민등록번호 옆의 조회 버튼을 클릭 후 주소지 전화와 사업장 전화, 휴대전화 중 하나를 반드시 입력합니다.
5. 소득종류에 부동산임대업외의 사업소득과 분리과세 선택
다음은 소득종류를 선택하여야 합니다. 이번 사례는 종합과세 대상인 인적용역 사업소득(업종코드940909)과 분리과세 대상 주택임대소득이 있는 것으로 가정하고 신고서를 작성하겠습니다. 우선, 소득종류에 부동산임대업외의 사업소득과 분리과세를 선택합니다.
6. 「사업자등록번호」는 없음. 「업종코드」는 940909, 「기장의무」는 간편장부대상자, 「신고유형」은 단순경비율을 각각 선택 후 하단의 「등록하기」를 클릭하기
다음은 종합과세 대상 사업소득의 사업장 명세를 입력하여야 합니다. 「사업자등록번호」는 없음, 「업종코드」는 949090, 「기장의무」는 간편장부대상자, 「신고유형」은 단순경비율을 각각 선택 후 하단의 「등록하기」를 클릭합니다.
그럼 입력 내용이 사업소득 사업장 명세에 반영된 것을 확인할 수 있습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
7. 기본사항에서 입력한 사업장을 선택하고 「업종별 총수입금액 및 소득금액 계산」을 클릭합니다.
「사업소득명세서」 화면입니다. 기본사항에서 입력한 사업장을 선택하고 「업종별 총수입금액 및 소득금액계산」을 클릭합니다.
8. 「등록하기」를 클리가면 「총수입금액 및 소득금액 및 소득금액 명세」에 입력 내용이 반영되며 모두 입력하였으면 「입력완료」 클릭
그럼 업종별 총수입금액 및 소득금액 계산 팝업창이 뜹니다. 총수입금액을 입력하면 단순경비율에 의한 소득금액이 자동 계산됩니다. 「등록하기」를 클릭하면 「총수입금액 및 소득금액 명세」에 입력 내용이 반영되며 모두 입력하였으면 「입력완료」를 클릭합니다.
9. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭하기
다시 「사업소득명세서」 화면으로 돌아왔습니다. 입력 내용이 정상적으로 반영된 것을 확인하신 후 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
10. 「사업소득명세서 및 원천징수세액」 화면가기
「사업소득명세서 및 원천징수세액」 화면입니다. 주택임대소득을 분리과세로 신고할 경우 「부동산 임대소득 명세」는 입력할 필요가 없습니다.
11. 사업소득에 대한 원천징수세액이 있는 경우 「사업소득에 대한 원천징수 및 납세조합징수 세액」을 입력 후 「등록하기」를 클릭하기
사업소득에 대한 원천징수세액이 있는 경우 「사업소득에 대한 원천징수 및 납세조합징수 세액」을 입력 후 「등록하기」를 클릭하면 됩니다. 이번 사례는 원천징수세액은 없는 것으로 가정하고 다음 화면으로 이동하기 위해 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
결손금 및 이월결손금 공제를 입력하는 화면입니다. 이번 사례는 해당이 없으므로 팝업창의 확인 또는 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
12. 「분리과세 소득 결정세액 계산」 화면가기
「분리과세 소득 결정세액 계산」 화면입니다. 먼저 총수입금액 및 필요경비 등을 입력하겠습니다. 사업장현황신고서 등을 제출한 경우 사업장현황신고 등의 신고내역을 불러와서 편리하게 작성할 수 있습니다.
13. 「사업장현황신고 조회」 클릭하기
이번 사례는 사업장현황신고를 한 것으로 가정하겠습니다. 「사업장현황신고 조회」를 클릭합니다.
14. 「사업장현황신고분 물건명세」가 나타난다.
「사업장현황신고분 물건명세」가 나타납니다. 사업현황신고 시 수입금액, 등록임대주택 요소 충족기간 등을 잘못 신고한 경우 이번 화면에서 수정하면 됩니다. 다만, 수정 내역은 신고가 완료된 사업장현황신고서에 반영되지 않습니다.
15. 「등록임대주택 요건 충족기간」은 2021년 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방자치단체 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간임
참고로 「등록임대주택 요건 충족기간」은 2021년 과세기간 중 세무서 사업자등록, 지방자치단체 임대사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하를 모두 충족하는 기간으로서, 「등록임대주택 요건 충족기간」에 따라 필요경비 및 공제금액이 달라지기에 정확하게 입력해야 합니다. 이번 사례는 5개의 임대주택 모두 총수입금액 계산대상 물건이고 5개 모두 「등록임대주택 요건」을 충족한 것으로 가정하겠습니다.
16. 상단의 「합계 계산하기」를 클릭하면 필요경비와 공제금액이 자동으로 계산됩니다.
상단의 「합계 계산하기」를 클릭하면 필요경비와 공제금액이 자동으로 계산됩니다. 화면 하단의 스코롤바를 이용하여 총수입금액 등의 내역이 맞는지 다시 한번 확인 후 이상이 없을 경우 하단의 「적용하기」 버튼을 클릭합니다.
17. 「분리과세 소득 결정세액 계산서」 화면으로 다시 돌아옵니다.
「분리과세 소득 결정세액 계산서」 화면으로 다시 돌아왔습니다.
이전 사업장현황신고 조회 화면에서 계산된 총수입금액, 필요경비, 공제금액이 반영되었으며 결정세액가지 자동으로 계산되어 나타납니다.
18. 사업장현황신고를 하지 않은 경우에는 「직접 계산하기」, 「임대주택물건내역 조회」, 「주택 간주임대료 게산」, 「종합 분리과세 세액계산 비교」를 이용하여 총수입금액, 필요경비, 공제금액을 직접 계산 후 입력하기
사업현황신고를 하지 않은 경우에는 「직접 계산하기」, 「임대주택물건내역 조회」, 「주택 간주임대료 계산」, 「종합·분리과세 세액계산 비교」를 이용하여 총수입금액, 필요경비, 공제금액을 직접 계산 후 입력하면 됩니다.
19. 「주택 간주임대료 계산」과 「종합·분리과세 세액계산 비교」 이용 방법을 안내한 동영상은 국세청 누리집 게시함
「주택 간주임대료 계산」과 「종합·분리과세 세액계산 비교」 이용 방법을 안내한 동영상은 국세청 누리집에 게시하였으니 참고하면 됩니다.
세액감면하기
1. 감면요건 충족 시 세액감면 신청하기
다음은 세액감면입니다. 조세 특례 제한법 제 96조에 따른 「소형주택 임대사업자에 대한 세액감면」은 세무서 및 지방자체단체에 주택임대업 등록을 하고 임대 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하, 국민주택규모의 주택 등의 요건을 모두 충족하는 경우 적용할 수 있으며, 임대 의무기간 등 의무사항을 준수하지 않는 경우 나중에 감면세액과 이자 상당액을 납부하여야 하니 감면요건을 충족하는 경우만 신청해야 합니다.
감면에 대한 구체적인 내용은 국세청 누리집 > 국세신고안내 > 주택임대소득 > 「소형주택임대사업자에 대한 세액감면」을 참고하면 됩니다. 이번 사례는 감면요건을 충족한 주택이 있는 것으로 가정하겠습니다.
2. 「작성하기」 클릭하기
작성하기를 클릭하면 세액감면신청서 입력화면이 나타납니다.
3. 감면신청 대상 임대주택의 세무서에 등록한 사업자등록번호를 입력 후 「사업장현황신고 조회」 클릭
4. 사업장현황신고를 하지 않은 경우 「주소검색」 클릭하여 임대주택 직접 입력
「사업장 명세 추가」를 클릭한 후 감면신청 대상 임대주택의 세무서에 등록한 사업자등록번호를 입력 후 「사업장현황신고 조회」를 클릭합니다. 사업장현황신고를 하지 않은 경우 「주소검색」을 클릭하여 임대주택을 직접 입력하면 됩니다.
5. 감면요건을 충족하는 임대주택에 대해서만 신청을 해야 하기 때문에 감면 요건을 충족한 5번째 임대주택을 선택 후 적용하기 클릭
「사업장현황신고분 물건명세」가 조회되면 감면요건을 충족하는 임대주택에 대해서만 신청을 해야 하기 때문에 감면 요건을 충족하는 5번째 임대주택을 선택 후 적용하기를 클릭합니다.
6. 화면 하단에 감면신청 대상 임대주택이 반영된 것 확인하기
다시 「세액감면신청서」로 돌아오면 화면 하단에 감면신청 대상 임대주택이 반영된 것을 확인할 수 있습니다. 감면요건 충족 여부는 임대주택별로 각각 입력하여야 합니다.
7. 요건 충족 여부를 입력하기 위하여 임대주택 선택 후 선택내용 수정 클릭
요건 충족 여부를 입력하기 위하여 임대주택 선택 후 선택내용 수정을 클릭합니다.
8. 「임대주택 소재지」와 「주거전용 면적」은 자동으로 입력되며 이전 화면 중 「사업장현황신고 물건명세」에 「등록임대주택 요건 충족기간」이 있는 경우 9번과 12번은 자옹으로 입력됨
「임대주택 소재지」와 「주거전용 면적」은 자동으로 입력되며 이전화면 중 「등록임대주택 요건 충족기간」이 있는 경우 9번과 12번은 자동으로 입력됩니다.
9. 8번은 임대 개시일 당시 해당 임대주택의 기준시강 6억원 이하 여부를 선택하는 항목이며 공동주택의 기준시가는 우측 상단의 「공동 주택 가격 열람 사이트 바로가기」를 클릭하여 확인 가능
8번은 임대 게시일 당시 해당 임대주택의 기준시가가 6억원 이하 여부를 선택하는 항목이며 공동주택의 기준시가는 우측 상단의 「공동주택 가격 열람 사이트 바로가기」를 클릭하여 확인할 수 있습니다. '부'를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며 '여'를 선택합니다.
10. 단기임대주택 등록하기
10번은 해당 임대주택이 지방자치단체에 임대등록 여부를 입력하는 항목이며 이번 사례는 단기임대주택으로 등록한 것으로 가정하겠습니다. '부'를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며 "단기"를 선택합니다.
11. 11번은 해당 임대주택의 7번 주거 전용면적이 국민주택규모(85㎥, 읍·면지역은 100㎥)이하이고 8번, 9번, 10번 항목이 모두 요건을 충족하였는지 입력하는 항목이다.
11번은 해당 임대주택의 7번 주거 전용면적이 국민주택규모(85㎥, 읍·면지역은 100㎥)이하이고 8번, 9번, 10번 항목이 모두 요건을 충족하였는지 입력하는 항목입니다. '부'를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며 '여'를 선택합니다.
12. 13번은 해당 과세연도 중 매월 말 현재 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9 이상인지 여부를 입력하는 항목
13번은 해당 과세연도 중 매월말 현재 임대하는 주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수의 12분의 9 이상인지 여부를 입력하는 항목입니다. '부'를 선택할 경우 감면대상에서 제외되며 '여'를 선택합니다.
13. 14번은 단기임대주택의 경우 총 임대개월 수가 43개월 이상인 경우 '여'를 선택하며, 임대개시일로부터 4년이 경가하지 않은 경우 '미도래'를 선택한다.
14번은 단기임대주택의 경우 총 임대개월 수가 43개월 이상인 경우 '여'를 선택하며, 임대개시일로부터 4년이 경가하지 않은 경우 '미도래'를 선택합니다. 4년이 경과하였으나 총 임대개월 수가 43개월 미만인 경우에는 '부'를 선택합니다.
14. 이번 사례는 총 임대개월 수가 43개월 이상인 것으로 가정하고 '여' 선택하기
이번 사례는 총 임대개월 수가 43개월 이상인 것으로 가정하고 '여'를 선택합니다.
15. 사업장현황신고 물건을 선택한 경우 15번 감면대상 소득과 16번 산출세액은 자동으로 계산되며 17번 항목은 단기임대주택의 감면율인 「1호 단기 30%」 선택
사업장현황신고 물건을 선택한 경우 15번 감면대상 소득과 16번 산출세액은 자동으로 계산되며 17번 항목은 단기임대주택의 감면율인 「1호 단기 30%」를 선택합니다.
16. 임대주택 소재지를 직접 입력한 경우에는 15번 감면대상 소득과 16번 산출세액을 직접 입력
임대주택 소재지를 직접 입력한 경우에는 15번 감면대상 소득과 16번 산출세액을 직접 입력하면 됩니다.
18번 감면세액은 자동으로 계산됩니다. 감면세액을 확인 후 하단의 임대주택 등록하기를 클릭합니다. 그럼 감면신청서 입력을 완료했습니다. 감면대상 임대주택이 여러 건인 경우에도 동일한 방법으로 입력하면 됩니다.
17. 감면신청서 입력 내용을 확인 후 하단의 입력완료 클릭
감면신청서 입력 내용을 확인 후 하단의 입력완료를 클릭합니다.
18. 「분리과세 소득 결정세액 계산」 화면으로 다시 돌아오기
19. 「분리과세 소득 결정세액 계산」 화면으로 다시 돌아와 감면세액이 정상적으로 입력된 것을 확인하고 하단의 「등록하기」 클릭
「분리과세 소득 결정세액 계산」 화면으로 다시 돌아왔습니다. 감면세액이 정상적으로 입력된 것을 확인할 수 있습니다. 하단의 「등록하기」를 클릭합니다.
20. 수정이 필요한 경우 체크박스 선택 후 「선택내용 수정」 클릭
수정이 필요한 경우 체크박스 선택 후 「선택내용 수정」을 클릭하시면 수정하실 수 있습니다.
21. 「분리가세 소득 결정세액 계산서」 입력 완료
「소형주택 임대사업자에 대한 세액가면」을 받은 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 하며 금액은 자동으로 계산됩니다. 「분리가세 소득 결정세액 계산서」 입력 완료하였습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
소득공제 명세서
「소득공제 명세서」 화면입니다.
부양가족 등 인적공제 및 국민연금보험료 등 소득공제 항목이 있는 경우 입력합니다. 다음화면으로 이동학 위하여 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
기부금 명세서
「기부금 명세서」 화면으로 이번 사례는 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭하겠습니다.
세액감면 신청서
「세액감면 신청서」화면입니다. 이번 사례는 「소형주택 임대사업자에 대한 세액감면」외 다른 세액감면은 해당사항 없는 것으로 가청하겠습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
세액공제 신청서
「세액공제 신청서」화면입니다. 세액공제 항목이 있는 경우 입력합니다. 이번 사례는 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
세액감면 공제 준비금 명세서
「세액감면 공제 준비금 명세서」 화면입니다. 이번 사례는 해당사항 없는 것으로 가정하겠습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
가산세 명세서
1. 「가산세 명세서」 화면으로 가기
「가산세 명세서」화면입니다. 화면 하단으로 이동합니다.
2. 주택임대소득이 있는 사업자로서 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 미등록기간 수입금액의 1천분의 2를 「주택임대사업자 미등록」 가산세로 납부
주택임대소득이 있는 사업자로서 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 않은 경우 미등록기간 수입금액의 1천분의 2를 「주택임대사업자 미등록」 가산세로 납부해야 합니다.
3, 가산세 대상인 경우 「미등록기간 수입금액」을 입력하면 가산세는 자동 계산됨
가산세 대상인 경우 「미등록기간 수입금액」을 입력하면 가산세는 자동 계산됩니다. 이번 사례는 해당사항 없음으로 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
기납부세액 명세서
「기납부세액 명세서」 화면입니다. 중간예납세액 등 해당사항이 있는 경우 입력하면 이번 사례는 기납부세액이 없는 것으로 가정하겠습니다. 하단의 「저장 후 다음이동」을 클릭합니다.
세액계산
「세액계산」 환면입니다. 종합과세 대상인 인적용역 소득과 분리과세 주택임대 소득에 대한 결정세액이 각각 구분되어서 표시되며 감면세액에 대한 농어촌특별세액도 반영된 것을 확인할 수 있습니다.
하단 화면으로 이동 후 「납부할 세액」 확인 및 「동의여부」에 체크 후 「신고서 작성완료」를 클릭합니다.
신고서제출
「신고서제출」 화면입니다. 신고서를 제출하기 전 신고내용을 최종적으로 확인하는 단계이며 이상이 없으면 「개인정보 제공동의」 여부를 선택 후 「신고서 제출하기」를 클릭합니다. 종합소득세 신고와는 별도로 개인지방소득세를 신고할 수 있습니다. 개인지방소득세 신고 절차는 마지막에 별도로 설명하겠습니다.
종합소득세 신고서 접수증
「종합소득세 신고서 접수증」이 나타납니다. 「젒수상세내용 확인하기」를 체크합니다.
신고내역 및 안내사항을 다시 한번 확인 후 「확인하였습니다」에 체크합니다. 그리고 「신고내역 조회」를 클릭합니다.
「조회하기」를 클릭하면 하단에 종합소득세 신고내역이 나타납니다.
「접수증 보기」를 클릭하면 접수증을 인쇄할 수 있으며, 「납부서 보기」를 클릭하면 납부서를 출력하거나 전자납 할 수 있습니다.
「지방소득세 신고이동」을 클릭하면 개인지방소득세 신고 사이트인 위택스(www.wetax.go.kr)로 연결됩니다. 종합소득세와 별도로 개인지방소득세를 신고·납부하여야 합니다.
국세청 홈택스 바로가기
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
자료 = 국세청
그럼 여기까지 주택임대소득 분리과세 및 타 소득 신고방법을 알아보았습니다.
감사합니다.
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